Mis on servituut ja kuidas see vara kasutamise õigust kitsendab?
Kõige levinum servituut on teeservituut, mis annab õiguse sõita läbi teisele isikule kuuluva maatüki. Ent servituute seatakse ka muudeks juhtudeks, näiteks vee- või kanalisatsioonitorustiku juhtimiseks läbi teise kinnistu.
Kui servituut on seatud konkreetse isiku kasuks, on tegemist isikliku servituudiga. Isikliku servituudi liigiks on kasutusvaldus, mis on põlisrendi sarnane õigus kasutada kinnisasja ja saada selle vilju, samuti isiklik kasutusõigus elamule või selle osale.
Kui üks maatükk ehk kinnisasi (teeniv kinnisasi) koormatakse teise kinnisasja (valitsev kinnisasi) igakordse omaniku kasuks, on tegemist reaalservituudiga.
Praktikas on kõige sagedasemaks reaalservituudiks teeservituut, mis annab valitseva kinnisasja omanikule õiguse sõita üle teeniva kinnisasja. Reaalservituudi võib seada ka vee- ja kanalisatsioonitrassi või tehnovõrkude rajamiseks läbi teise kinnistu.
Ent servituudiga võib ka teatud tegevuse keelustada, näiteks teenivale kinnistule teatud kõrgusest kõrgemat hoone ehitamise. Reaalservituudi sisu määratakse poolte kokkuleppega ja see võib olla kas tähtajaline või tähtajatu, sõltuvalt selle seadmise kokkuleppest.
Reaalservituudi seadmise lepingus tuleb võimalikult täpselt määrata, mis õiguse servituut annab ja millisel kinnistu osal reaalservituudist tulenevat õigust teostada saab.
Ehk teeservituudi näite korral, kus asub see ala, mida mööda saab valitseva kinnistu omanik sõita ning mis ajal seda teha võib. Reaalservituut ei lõpe kinnisasja omandi üleminekuga ja see ei takista kinnisasja võõrandamist.
Servituudi seadmine eeldab notariaalselt tõestatud kokkulepet ja kinnistusraamatu kannet. Servituudi seadmise lepingus lepitakse sel juhul kokku servituudi ala, poolte õigused ja kohustused, tähtaeg ja tasu või ka asjaolu, et servituut seatakse tasuta.
Servituudi leping peab olema koormatud kinnisasja omanikul, üldjuhul ühepoolselt naabri taotlusel. Ametnik planeeringu või kohtuotsuse alusel servituute seada ei saa, välja arvatud, kui seadus seda otsesõnu ette näeb (juurdepääsude ja tehnovõrkude osas).
Reaalservituut võimaldab siduda servituudi seadmise kokkulepped kinnisasjaga, olenemata valitseva ja teeniva kinnisasja võimalikest omanikeringi muutustest – kinnistusraamatusse kantud reaalservituut jääb püsima ka kinnisasja omaniku vahetumisel.
Kui naaber lubab naabril üle enda kinnistu käia avalikule teele tava või suulise kokkuleppe alusel, siis selline võlaõiguslik leping kehtib vaid nende vahel. Sellekohane reaalservituut kehtib kinnisasja uue omaniku suhtes vaid siis, kui selle kohta on tehtud kanne kinnistusraamatusse.
Seega tuleks kinnisvara võõrandades alati kindlaks määrata, kas kinnisasjani viiv tee on avalikus kasutuses või pääseb sinna läbi naaberkinnistu(te), kas ja milliseid kokkuleppeid ning servituute on seatud.
Kinnistule seatud piirangutega tutvumiseks on mitu võimalust. Kinnistusraamatusse kantud servituutidega saab tutvuda elektroonilises kinnistusregistris www.kinnistusraamat.ee. Kinnistu omanikule on päringu teostamine tasuta.
Lisaks pakub võimalust infoga tutvuda maa-ameti geoportaalis (xgis.maaamet.ee) avaldatud nn kitsenduste kaart. Portaalist saab vaadelda kinnistu suhtes esinevaid kitsendusi, olgu selleks elektriliin, looduskaitseline piirang või muu kitsendus, mis osaliselt või tervenisti piirab kinnistu kasutamist konkreetsel sihtotstarbel.
Lõpliku informatsiooni saamiseks tuleks siiski pöörduda kohaliku omavalitsuse maakorraldaja poole, kuna maa-amet on erinevatel aegadel deklareerinud, et kaardirakendus ei pruugi olla absoluutselt täpne.
Allikas: Arco Vara
